外国人オーナーの心臓はどうなっているの？

　考えられることは、すべて発生する、これがタイです。 この言葉に最適のケースが発生しました。

　家賃 6 万バーツで、退居後のダメージ料として、 14 万バーツの請求がありました。家賃 2 ヶ月分を超えています。 こんなオーナーは、タイ人にはいないでしょうが・・・。

　タイ人以外の外国人オーナー（日本人含む）なら、やりかねない暴挙です。 理不尽な要求に、当社は、お客さんの立場に立って、話し合いを進めます。「半分回収できれば良い方」と、低いハードルを設定していますが、結果はいかに？

　次号にて、報告します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (2013．2．12 K 記)

【関連情報】 ダメージ料についての社長コメント　

　最近、コンドミニアムのオーナーから、クリーニング（掃除）代が請求されてきており、その扱いについて、当社としてまちまちになっています。よって、退居時の部屋のクリーニング（掃除）代については、次の通り、対応することとします。

1. 契約書の中に、これについて書かれている場合、それに従う。

2. 退居時、オーナーからクリーニング（掃除）代について、提起があった場合、それに従う。
ただし、その額については、具体的に表明ない限り、貸主、借主にとって妥当な額とする。

3. 退居時に、提示がなく、後から請求があった場合、受け入れないこととする。

4. クリーニング（掃除）代の額については、妥当な額とし、借主に受け入れられる額であること。

5.まとめ
　当社は、貸主、借主の中間に入って、この問題を解決する立場であることは、言うまでもない。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(2012.11.26 K 記)

【関連情報】 住宅に関するキーワード　

　 ダメージ料のことで、社長は、お客さんが住んでいた部屋へ調査に行って来ました。そもそも、社長が自ら行く必要はないのですが、退居の際、営業担当者がその時の状況の報告書を作成していなかった為です。

　パケー（床のフローリング）が、膨れあがっており、それに対して、オーナーは 6 万バーツを請求しました。借主（お客さん）は、自分の責任ではない、とダメージ料の請求を認めません。 オーナーとしては、「住んでいてダメージが発生したのだから」と一歩も譲りません。そんな中で、現場へ調査へ行くことになったのです。

　社長としては、お客さんからのコンプレインに対して、社内で取り組む姿勢を示し、社員のモチベーション向上をねらっているようです。

　原因があるから結果あり

　肝心の調査結果ですが、雨が降り、その水がレールを超えて中に入り、パケーが濡れ、その結果盛り上がった、という見解に至りました。 これにより、この部屋は構造欠陥によるダメージ発生とみなし、借主に責任が無い、という判断に至りました。 不動産業者がこのように判断すると、それを理由にオーナーとの話し合いになります。

　以下、事実経過は省略しますが、大切なことは、退居の時、ダメージについて、はっきりさせておくことでしょう。具体的にはダメージがどうして発生したか。そして、当社のスタッフが、事実確認をして書類にしておくことです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(2012.10.11 K 記)

【関連情報】 ダメージ料についての社長コメント

１．	はじめに
	アパートを退居する際のダメージ料について、みなさんの関心が多いのでここに書いてみました。
２．	定義
	ダメージは、退居時、オーナーからダメージとして指摘された時から発生します。 　なお、ダメージの定義を厳密に表現することができないため、上記の表現としました。ダメージあり、又は、ダメージなし、と判断が分かれるため、問題が発生することになるのです。 当社の統計によるとダメージは、全退居者に対し、約 10 ％位、発生しています。
３．	契約書の中のダメージの扱いについて
	もちろん、この表現はなく、慣習として、ダメージは、デポジットから差し引かれています。
４．	慣習としてのダメージ判断
	故意、過失、に限らず、借主によるダメージは、当然差し引かれます。同じ部屋に５年以上住んだ場合、オーナーは大目に見てくれるようです。しかし１～２年の場合、厳しいチェックとなります。 ６年間住んだお客さんが８万バーツを請求されたケースの場合、ダメージ料を大幅に少なくさせました。
５．	留意点
	退居の時は必ず、借主、貸主の双方が立合い、かつ不動産会社という第三者も立合わせ、ダメージの確認が大切です。 その後、オーナーからのダメージ料の請求について、納得いかぬ場合、交渉となります。
６．	当社の立場
	不動産屋は、双方の間に立って、双方が満足いく形で決着するよう、努める立場で対応しています。
７．	その他
	借主が、最終的に不満の場合、政府の苦情委員会、そして民事裁判へと、話し合いの場が移っていくことになります。

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　ダメージ料を裁判にて解決
　退去～デポジット返却まで

　よくある話の、その話です。
　 退居時に、オーナーの立合いの下で「ダメージなし」となりましたが、後になってバスルームの一部に損傷ありとして、5000バーツを請求してきました。
　 本来、ダメージなし、と借主、貸主、不動産屋（当社）の三者で確認したのですから、後から請求しても無効なのです。しかし、現実には請求してきました。

　これについて日本に帰国した借主に請求するのは酷な話と思い、本人への請求をやめ、結局、このダメージ料は当社が借主の代りに支払って一件落着としました。
　 もし、このダメージ料をめぐって借主、貸主の間でやりとりを続けると、結果的には、当社が時間的、労力的負担が増加し、5000バーツ以上の損失と判断したからです。

お客さん
The Emporio Place (Soi 24) を転居なされた、関西の有名大学の先生へ。

　当社が、退居後のフォローを行い、ダメージ料は当社が負担しますので安心ください。近々、デポジット2ヶ月間は返却されますので、合わせてお知らせします。
　結論として、サービスの良い不動産屋を使うと、帰国後も、ばっちりフォローしてくれるので、不動産屋の選択は重要ということで…。

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ダメージ料を裁判にて解決

　退居時、貸主は部屋の掃除代として3,000バーツを請求しました。
この掃除代は貸主、借主のどちらが負担するのでしょうか？

　お客さんから「掃除代として3,000バーツ請求されているが、契約書にこの項目がなく、第一、部屋を汚くして退居した訳ではない」と、当社に協力依頼がありました。この問題は、単なる金額の問題ではなく、今後同様なトラブルが予想される、いわゆる「制度」に関わることなのです。

　結論を先に述べましょう。
一般論としては契約書に書かれてない限り、借主が支払う必要はありません。(特別に汚くした場合を除いて。)貸主から、請求があった場合、話し合いになります(不動産屋が中に入る場合が多い)。話し合いの際、掃除の内容、金額が妥当かどうか、が論点となります。さらには商習慣としてはどうなのか、です。

　いずれにしても、こだわる人はこだわるのです。
アドバイスとしては、話し合いの場で納得いくまで話し合うことを勧めます。こうすることによって、必ず解決(妥協も含め)されるでしょう。実際問題として、500バーツ程度なら、チップと思って支払っておしまい。

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契約･入居･契約更新･退居

　当社が退去時立会いをしたケースで言うと、33％の人（つまり3人に1人）がダメージに出合っており、ダメージ料を支払っています。
　
　ダメージの内訳は、部屋の破損、掃除代、壁の破損、網戸、電球、キーカード、ソファーの破損など、いろいろあります。金額はケースによってバラバラですので、ここで表示できませんが、高額に支払った人もいます。なお、アパートにおいては、掃除代として5,000バーツという高額の請求のところもあります。

例）SathiwanMansion 汚れている場合掃除代 6,000バーツ　
　　Waterford Diamond、Waterford Park　契約書により 3,000バーツ
　
当社では退去時必ず日本人が立ち合い、ダメージ料についてもフォローしています。

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[過去の事例]
・ダメージ料75,000バーツ
・ダメージ料83,000バーツ請求されて・・・

　 アパートを退居する際、ノーダメージ（損傷なし）という結果でしたが、後から7,000バーツの請求がありました。全ダメージ料は14,000バーツでその半額を請求してきた、とのこと。

　立ち会ったオーナー側のスタッフが、見落としたのかどうか不明ですが、退居確認書にノーダメージとして、貸主、借主、当社の社員のサインをしました。それにもかかわらずオーナーが請求してきたのです。ちなみにオーナー側のスタッフは代理人です。

　結局、当社が借主に代わり話し合いを行い、妥当な金額（2,800B）で落ち着きました。そして、借主は従来から、お付き合いのある会社のお客さんなので、当社がこの額を変わりに支払うことで決着。

　借主本人は、すでに日本に帰っており、この額を本人に連絡して支払ってもうらには、事務処理が大変ですので、このような扱いにしました。当社の目標としている、「デポジットを退居後60日以内に返却」は、実現できなかったものの、お客さんのダメージ量を大幅に減額できたので、満足してもらえると思います。

メルマガ131号
　いや、正確に云うと、ダメージ料ではなく、住んでいて自然に汚れ、傷んだ損傷に対する請求です。スクムビット通りソイ26を入って、500ｍ右側にあるコンドミニアムでのこと。退居した後、ダメージ料として83.000バーツ請求されて、当社に持ち込まれたクレームです。

　本人は既にタイ国を去っており、その後任者が代理人になっています。
請求の内訳は、床のニース代、壁のペイント代など、５年間住んで傷んだ部分のリノベーション代です。

　当社は、借り主が既にタイ国外にいること、借り主の会社担当者が十分に対応できる時間的余裕がない状況なので、代理人となり、オーナーと交渉することにしました。このようなケースを認めていたら、全物件に波及する恐れが出てきます。

全額返却に向け交渉中です。

メルマガ132号
　 先号で、お客さんが退居後ダメージ料として83,000ﾊﾞｰﾂを請求されたことを書きました。今回はその続きですが、結果として全額返却されることになり、お客さんは大喜びです。当社として「社内マニュアル規定」にのっとり、当然なことを行っただけです。しかし、「当然のこと」を当然のごとく出来ないのがこの世の常です。

　交渉の内容を少し紹介しましょう。
部屋のオーナーに対して借主の代理人として、「ダメージ料83,000ﾊﾞｰﾂが、5年間住んだことによる磨耗、損傷である」ことを主張し、繰り返し訴えました。この場合、電話の要請と共に書類で通知しました。直接会って話し合いたいという、話し合いの場をも要請（ことごとく拒否された）。

　最後通告をするべく、2回目の手紙を送付後「話し合いたい」との連絡があり、全額返却されることになった次第です。ただし、オーナーの5回分割支払い提案を受け入れ、借主に対して当社が全額立て替え支払い、という奇策を用いました。当社のねばり勝ち、と云ったところでしょうか。

　当社としてはダメージ処理、及びデポジット返却について貸主、借主の双方が満足いく内容で解決するよう努めています。大好きな国でタイ駐在を終え、帰国する借主に対し最後まで悪い印象を与えない、というのが当社のモットーでしょうか？

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契約･入居･契約更新･退居

　 リッチモンドパレス（ソイ43）コンドミニアムで、1年間住んで退去したら 75,000バーツのダメージ料を請求されました。（家賃は50,000バーツ）

　理由としては、リビングのパケー（フローリング）にキズを付けたからとのこと。オーナーの言い分としては、わずか1年で、再度床のニスを塗り直さなければ 貸せないからとのこと。

　問題は、入居時そのキズがあったかどうかです。
いずれにしても不動産屋を通さず直接契約を行うと、このようなリスクも生じる 恐れがあるでしょう。

　それにつけても借り手にとってダメージ料はつらいです。
本人がダメージ（破損･損傷）しなくても退去の際、オーナーから宣言されれば無傷では済まされません。一方オーナー側は貸し出すときと同じ状況のままで明け渡して欲しいと考えるし、その中に入っている不動産屋は双方の仲を上手に持たなければなりません。

　さて今回はソイ24にあるシリ・レジデンスでおきたクレーム対応です。お客さんは1年のみの滞在でしたが、都合により他の物件へ移転。ダメージはソファーの脚が金属で作られており、それを動かせばキズが生じるという危険状況の物なのです。

　少しのキズでも床をすべて仕上げ直しということで4万バーツの請求でした。本人としては普通に使用していただけと主張してもオーナーは聞いてくれません。さらにこのオーナーは、返事期間を決め、それを越すと1日2,000バーツの罰金を請求するという高びしゃな態度です。

　当社は、お客さんが当社との取引きの多い会社に属していること、また入居の際、対応に不手際があったこと等によりダメージの半額を負担することで決着を図りました。
　不動産屋の仕事はダラダラ引き延ばしてはいけないのです。何事もスピードです。いろいろあっても結局はお客さんの満足いく形で手打ちをする。これが当社の方針です。

＜追記＞
　今回、問題となったシリ・レジデンスについての注意。
床はニスを塗る回数が少ないため傷つきやすいので注意してください。

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.契約･入居･契約更新･退居

　最近、コンドミニアムを退居するお客さんから、掃除代3.000バーツをされたが、高いのでは・・・という相談を受けました。 この掃除代は、ダメージ料とは別に、言葉通り「掃除代」です。一体、どこをどのように掃除するのでしょうか。

　問題は金額より、掃除代を借り主・貸し主のどちら側が負担するかという負担責任です。特別に汚したままで退居しない限り、貸し主の負担でしょう。ワンオーナーのアパートでは、全くこの掃除代は請求していません。請求するのはコンドミニアムの場合のみです。

　次に金額ですが、特別の掃除(外部から掃除機材を搬入して行う)以外は、最高で1.000バーツでしょう。
この金額でも高いですよ。以下、このような場合の対応策について書いてみましょう。

　3.000バーツの掃除代の中味について具体的に説明を受けましょう。納得いけばそれで済。
納得しない場合、オーナーに連絡してでも話し合いましょう。多くの場合、不動産屋が中に入りますので、ある程度納得いく形で決着するでしょう。

　当社としては、お客さんから高すぎるというコンプレインを受けた時から。オーナーとの中に入って対応しています。掃除代3.000バーツは高い、というのが世間の感覚でしょうか。

［関連記事］契約･入居･契約更新･退居

　アパートを退居する際、当社の職員が立ち合い、ダメージの有無をチェックします。
　
　通常、オーナー側からダメージについての指摘があり、それを借主は認・不認を表明して、事実認定が終ります。ダメージの指摘がない場合、それで終りですが、ダメージの指摘があった場合、その金額を含めて借主、貸主間の交渉(ネゴ)となります。

　不動産屋は、その双方の間に立って、円滑に解決するのが役目です。
今回の場合、退居時にオーナーが立ち合わず、後日オーナー側から借主に対しダメージ料が請求されました。退居時に、借主、貸主が立ち合わないで済ませてしまった当社の職員は「対応が悪い」と云われても仕方ないでしょう。
　 本来なら、オーナーが当日立ち合えない場合、別の日に改めて行うべきだったのです。更に、ドライバーやメーバーン(メイド)が立ち合ったとしても、はっきりとオーナーの代理権限があるかどうか確認する必要があるのです。

　結局、当社が1万バーツのダメージ料を借主に代って支払い済み。
もし当社が支払わない場合、長々と話し合いの時間が費やされ、そのコストの方が高くつくからです。

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・退去時のダメージについて