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4.部屋探し〜契約・入居まで
2011.10.4 修正

1. 入居までの流れ
電話またはE-mailで
問い合わせ
予算、エリア、間取り、その他のリクエストを伝える
                                ↓                                    
物件リストの送付
希望にあった物件のリストを送付(再送付も可)
      ↓      
物件案内
日本人が同行(案内は何回でも無料)
予約
気に入った物件が見つかる。予約金2万バーツの用意
契約内容の確認
物件の設備詳細、契約書(ドラフト)の送付
ルームチェック
日本人が立ち会い、内装や備品のリクエストをする
入居
デポジットを支払い、契約書にサイン

2.リクエスト項目
物件リストを作成する際、次の項目をお聞きしています
予算  家賃上限額は、部屋探しの際、最も重要な項目です。会社の担当者に問い合わせること。
 予算が5,000バーツ違うと、全く違う物件を案内することになります。
家族構成  お子様が2人の場合、3ベッドが必要です。
入居予定日  入居日が2,3ヵ月先の場合、急ぐ必要がないので、初回の案内の際は見学程度にする。
契約形態  物件によっては会社契約が不可の所もあります。
立地  BTSの駅から近い所、病院・スーパーが近いところ、など。
 勤務地がどの方面なのかも知らせておく。
 
3.見学の際、チェックすべき主な点

   立地

  • (1) 日本語対応可能な病院、スーパーが近いか
  • (2) 会社の車のピックアップが容易か
  • (3) お子さんの学校のスクールバスが通るか
  • (4) 周辺で工事が行われていないか
  • (5) 眺望はよいか

設備・部屋

  • (1) 子供の遊び場があるか
  • (2) 台所は使いやすいか
  • (3) 日当たり、風通しはいいか
  • (4) 浴室の隣にシャワーブースがあるか
  • (5) トイレ、浴室など、水回りに問題がないか

   サービス

【関連情報】 部屋を決める決定要因

 

4.予約金とデポジット

 気に入った物件が見つかったら、それを押さえなければ、他の人にとられてしまいます。そのためには、アパート側に手付金(ブッキングフィー)を支払わなければなりません。このお金は、借りないときは戻ってきません。

 “よく考えてから”といっても、人気物件になればなるほど予約が入りやすく、そのため適切な判断が求められます。気に入った物件の代替物件はない、と思ったほうが良いです。後で後悔しないよう、スピーディーな判断が必要です。
 
 デポジットは契約の際、オーナーに支払います。
【関連情報】 
失敗から学ぶ−人気物件をとりにがす
          デポジット預り証の規定について

 

5.入居前のリクエスト

入居前に部屋の点検、リクエストを行います。気が付いた点を立ち会いの人に伝えてみましょう。 妥当なリクエストかどうかコメントがもらえます。

ただし、大工事を伴うようなリクエストは実現しないと思ったほうが良いです。オーナーに「なるほど」と思わせる内容であれば実現するでしょう。リクエストは、不動産屋を通じて行うのが普通です。

【関連情報】コンドミニアムに入居する際の心得
        日曜・祝日引越し不可物件一覧表

6.契約書の基礎知識

 契約日、契約者、家賃など、詳細を書いてない状態の契約書をドラフトといいます。一方、既に書き込まれた契約書はオリジナルといいます。 
  オーナーは、契約を交わす前に、このオリジナルの契約書を借手に手渡すことを好みません。契約書(ドラフト)は予約金を支払った後に受け取り、内容をチェックしましょう。特に中途解約条項退居前通告期間が重要です。

 各社の総務担当は契約書のチェックをしていますので、ドラフトを送付して下さい。
契約書は Room Rent,Furniture Rent,Service Manintenance Fee の3セットに分かれている場合があり、この合計額が契約家賃となります。

 これはオーナー側の税金対策であって、後で述べるように源泉税、VAT(付加価値税)の支払いにも関係してきます。

7.個人契約と法人契約

アパートを決め借りる段階になると契約書が必要となります。オーナーが用意した契約書にサインがかわされるが、ここでは借主が個人、又は法人とする場合のその相違点について説明します。法人契約、個人契約のメリット、デメリット、法律の解釈などを総合的に考えて判断するようお勧めします。

■ 現状
当社で紹介し契約したお客さんの90%は個人契約となっています。このデータで見る限り、個人契約が主流でメリットが多いと考えることが出来ます。ここで、検討に入る前に家賃契約に伴うVAT(付加価値税)と源泉税(with holding tax)について次の通り説明します。
              家賃契約に伴うVATと源泉税

   注1)源泉税は、家賃の5%、家具代の5%、サービス料の3%
   注2)貸主が外国人で、借主が法人の場合
   注3)貸主がファンド会社の場合、VATが免除されており、上の表の通りではない。

■ 家賃契約に伴うVATと源泉
 貸主が法人、個人、借主が法人、個人の場合を考えると合計4ケースに分ける事ができ、それぞれのケースによって税の取扱いが異なっています。よって、契約書の貸主・借主が、どのようなケースになっているかチェックする必要があります。

■ どちらを選ぶか
 会社によって、家賃額を決め、本人に、自由に住居を決めさせている場合と、会社が住居について、管理してる場合の2通りあります。 法人契約、個人契約のメリット、デメリット、法律の解釈などを総合的に考えて判断するようお勧めします。

法人契約の場合の事務処理
 個人契約にすると、会社側は家賃相当分を本人に手渡すことによって、会社としての事務処理は終わりますが、法人契約の場合、源泉税の処理作業が発生します。具体的には、家賃の5%分の源泉税を計算、プールし、残り95%の相当額小切手を発行します。
  源泉税は翌月の上旬に、税務署に、貸主に代わって納税します。
借主は源泉税納入票と家賃(95%)を支払います。これらの手続きは煩雑なため、日本人の数が多い会社の場合、専門の担当者が必要になります。

 貸手側が法人の場合、法律に基づいて会計処理を行うため借り手が法人、個人であっても支障はありません。一方貸手側が個人の場合、法人の借手を嫌います。なぜなら所得税の内容が税務署に知られてしまう恐れが生じるためです。
 よって、貸手が個人の場合、法人契約を嫌い、物件を貸さないケースが発生します。又は、源泉税(5%)を上積みして家賃額を提示するケースもあります。

税法上の問題
 個人契約、法人契約、どちらであっても、税法上は全く同じ扱いというのが、基本的な解釈です。一部に住居を会社名義にして会社が払うことによって本人への所得税を下げ、税は会社負担とするという考えがありますが、これは誤った解釈です。

 国税法第40条によると、雇用主が無償提供した住居の家賃相当額も個人の所得に含む、と記述されています。よって、税法上、個人契約、法人契約にかかわらず個人の所得にかかってくるからです。

 ただし、以上は法律上の解釈です。現実論から出発すると、会社の取締役以上のポジションに在職している人は、法人契約の方が有利になります。