6.アパートの契約書について

　契約書についての説明

2013-09-25 修正

1. ドラフトとオリジナル
契約を交わす前に必ず契約書をチェックする事、これは当然のことです。この場合、問題となるのが、契約書にはドラフトとオリジナルという二種類あるということ。これらを混合して考えている方がいます。　オリジナルで変更要求を出すとか、ドラフトがなくオリジナルしかくれないとか、チェックはオリジナルが重要とか、まあ、いろいろなことを言う人がいます。以下、これらの問題について説明します。

(1) ドラフトとオリジナルの定義
ドラフトとは、契約文が書かれているが、契約日、貸主、借主、家賃などの枠が空枠になっている契約書をいいます。　オリジナルとは、契約文に契約日、貸主、借主、家賃などの枠がタイプ打ちされていて、サインを待つのみの契約書をいいます。

(2) ドラフトとオリジナルの違い
ドラフトは貸主、借主とも相方が内容についてリクエストをすることが可能です。一方、オリジナルはその内容についてはもう変更を予定しておらず、最終契約内容です。もし変更を予定しているなら、それはオリジナルとは呼びません。

(3) ドラフトの大切さ
デポジットを払う前、又は同時にドラフトのチェックが必要です。これは、多くの場合、貸主が用意したドラフトであり、借主は事前に契約内容を見て、不満な内容について交渉する権利を有しています。　デポジットを支払った後にドラフトを見た時、とても不利な条文があったとしたら、その条文について交渉しなければならず、デポジットの返却まで話が及ぶことになります。よって、基本的にデポジットを支払う前にドラフトをチェックすることが重要です。（もちろん、サインする前まではデポジットはもどりますが、相手にもよりけり）

(4) ドラフトの位置づけ
ドラフトは、あくまでもたたき台であって貸主、借主も相互にその内容を修正変更する権利を有します。よって、借主はデポジットを支払う前にチェックすべきで、チェックしないでデポジットを支払うと修正変更を要求する場合不利な立場に立たされています。このドラフトの段階で修正変更しない限りオリジナルを用意した段階で修正変更を要求できますが、それはオリジナルの否定につながります。何のためのオリジナルでしょうか?　　オリジナルをチェックすれば良い、という人は、既に修正変更不可能な契約書にサインを強制されることを意味していることをお分かりではないのでしょう。

(5) 備考
契約書はドラフトの段階でチェックすること。多くの企業では、デポジットの支払い前にドラフトのチェックを行っております。ドラフトをチェックせず、デポジットを支払うシステムは変更したほうがよいでしょう。

2. 契約書のフォーム

　
　当地で使われる契約書は、日本のように一定の様式が決まっている訳ではありません。ある家主は詳細にわたって記載しているが、別の家主はわずか８～９項目で１頁分に過ぎないという場合もある。もちろんこれは英文で書かれているが、その英語の表現も、簡単なものから法律用語を使ったような難解なものまでさまざまだ。

　難解な場合でも、めげずに前項の項目をチェックすること。日本人は決められたフォームを見るとついつい信用してサインしてしまいがちだが、これは良くない。タイとはいえ外国。ここは欧米式のサインが全ての社会だと肝に銘じ、よく内容を理解してからサインすること。

3.　契約の内容

　気に入った物件が見付かったら、いよいよ契約をすることになる。契約は、家主が作った契約書にサインをして、デポジット（普通は家賃２カ月分）と前家賃を支払うだけで済む。もちろん、借り主はそのドラフトに対し注文をつけることができる。契約書に署名する際には、以下の点に注意したい。　

(1) 部屋についている家具を確認すること
　
　家賃に含まれるものと含まれないものを確認すること。特に光熱費やインターネットが家賃に含まれているかどうかは要確認。

(2) 契約期間を確認すること
　
　これは１年の場合がほとんど。さらに、契約終了前の事前の通告については３０日前とするよう、要求してはどうか。
　（多くは６０日前とある）

(3) 中途解約の場合どうなるかを確認すること

　　この条項は、家主側が作った契約書に書かれていないことが多く、確認しないで中途解約すると、思わぬ不利な条件がついたりするので要チェックだ。例えば、契約書に中途解約に関し「この契約は１年間とするが、万が一、会社の命令で日本に帰国する場合は、デポジットの全額を返してもらうことができる」などと項目を挿入しておくと安心だ。（しかし、初年度は、挿入できないというのが、ビジネス習慣だ）

　しかし、１年の契約が過ぎて更新する場合は、中途解約の項を必ず挿入させたい。

備考：家賃は家賃、家具代、管理代の３項目に分けれている場合が多い。これは、家主の税金対策のためで総額は変わらない。

[関連記事] 中途解約条項（ディプロマティッククローズ）についての説明　　　

4．契約更新

こちらを参照してください。

契約書の基礎知識

契約書の中身についての説明